SCIC将于9月29日整体拍卖Seaprodex 63.38%股权：起拍价107,400越南盾，尽管SEA一个月涨53%仍高出市价近40%——8.509万亿盾的门票换取同起路2-4-6号"黄金地块"，而Novaland系已持股32%

更新于2026年9月11日 — 越南股市

2026年9月29日上午9点整，越南国家资本投资公司(SCIC)将在河内证券交易所(HNX)整体拍卖超过7922.8万股SEA，相当于越南水产总公司(Seaprodex，UPCoM代码：SEA)注册资本的63.38%。起拍价为每股107,400越南盾，即买方至少要为整批股份准备8.509万亿盾——不得零买，不得拆分。

让市场议论的不是规模，而是价差。SEA股价在一个月内上涨约53%，9月7日收于76,000盾，本周在76,000–78,000盾区间波动，市值约9.7万亿盾。即便如此，SCIC给出的价格仍比市价高出38%–41%，隐含整个公司估值约13.4万亿盾——而这是一家总资产2.91万亿盾、上半年净利润仅略高于1000亿盾的水产公司。

本文回答三个问题：SCIC的107,400盾定价依据是什么；为什么与Novaland相关、目前持股32.47%的股东集团是决定拍卖结果的关键变量；以及如果无人缴纳保证金会发生什么。

1. 拍卖条款：整批出售、8.509万亿盾、没有"试买"

"整批出售"机制是关键所在。SCIC不是卖给成千上万的散户以提高自由流通量，而是把控制权卖给一个人。8.5万亿盾现金门槛(还不算通常为标的价值10%的保证金)，使得现实的候选人只剩寥寥几个名字——而且彼此都认识。

2. 107,400盾：估值依据是什么？

如果只看经营业绩，这个数字几乎无法自圆其说：

以三年平均净利润2087亿盾为分母，107,400盾的价格相当于约64倍市盈率。若用2026年上半年每股收益乘以二(约1,490盾)，市盈率高达72倍。13.4万亿盾的估值也是账面总资产的4.6倍。越南没有任何一家水产企业——包括永环(Vinh Hoan)或明富(Minh Phu)——以这样的估值交易。

换言之，SCIC并不是把Seaprodex当作一家虾鱼公司来估值，而是在给土地储备定价：同起路2-4-6号地块面积1,522.2平方米，计划与吴德继街21号地块(552.5平方米)合并为一块超过2,000平方米的整地，位于西贡坊(原第一郡)核心；此外还有胡志明市的麦氏薄街22-24-26号(277.8平方米)、阮太学街211号(243.4平方米)、努庄龙街7号(1,187.5平方米)、荆杨王街97/6号(541.9平方米)；头顿蓝宝石酒店(已缴2290亿盾土地使用费)以及河内吴家自街2号项目(1100亿盾)。账面上，同起路地块仅按2017年原值记为6920亿盾；如今同起路临街地价据称高出许多倍，但没有任何公开数字可以验证——而市价与起拍价之间5–6万亿盾的"价差"，正是落在这里。

还需注意：根据国有资本减持规定，起拍价不得低于独立评估机构的评估结果，其中土地使用权价值按市场价而非账面价计算。因此SCIC无权"合理降价"——它只能按评估价卖，或者不卖。

3. 股东棋局：Novaland系持股32.47%与三种情景

这正是本次交易与普通减持截然不同之处。2025年12月底，两家法人通过协议交易买入近4060万股SEA，均价约34,360盾，总支出近1.4万亿盾：

• Ngan Hiep房地产股份公司——Novaland(HoSE: NVL)持股99.98%的子公司，NovaWorld Ho Tram项目的开发商——买入3004万股，占24.03%。
• Redwood投资股份公司——前身为Novaland于2012年设立的Nova Con Au生态旅游公司，几经更名——买入1054万股，占8.44%。

合计，该集团持股32.47%，是SCIC之外唯一的大股东。按107,400盾的起拍价计算，九个月前以34,360盾买入的这批股票，"纸面"价值已翻了三倍多。而这并非首次：Novaland另一家子公司Nova Hospitality曾于2023年12月买入1760万股SEA，随后在2024年1月初卖出1800万股——正值SEA一个月内上涨60%之时。

基于这一结构，9月29日有三种情景：

情景A——Novaland系(或关联方)中标

他们将持有Seaprodex近96%股权，完成自2023年起布局的目标：控制同起路2-4-6号地块。问题在于钱。Novaland仍处于债务重组过程中，8.5万亿盾现金即便对越南上市房企第二大巨头也是一个大数目。若此情景发生，下一个问题将是资金从何而来——谁站在背后——而不是价格多少。

情景B——第三方中标

买方将持有63.38%，但必须与持股32.47%的少数股东共处。根据《企业法》，股东大会的重大决议——修改章程、企业重组、出售总资产35%以上的资产、变更经营范围——需要出席股东至少65%的表决权通过。持有63.38%的中标者，若Novaland系投反对票，无法单独通过这些决议。换言之，花8.5万亿盾仍买不到对地块的完全处置权，买方必须与这32%的集团谈判——或者加价把剩余股份也买下来。

情景C——无投资者缴纳保证金

鉴于起拍价与市价之间40%的差距，市场对这一情景赋予的概率不低。SCIC曾于2020年宣布在当年第三季度全部退出Seaprodex，最终未果。若历史重演，SEA股价——一个月内53%的涨幅主要来自对拍卖的预期——将失去主要催化剂，SCIC则须重新评估并组织第二轮出售，通常要等数月。

4. 最大的风险不在价格，而在那张尚未到手的证

Seaprodex已为同起路2-4-6号地块缴纳土地使用费，税务机关于2017年1月24日确认收款，胡志明市财政厅于2017年1月27日确认财务义务已履行完毕。但截至2026年第二季度末——九年多之后——公司仍未获颁土地使用权证，地块上的商业中心–写字楼–公寓项目无法启动。与Tai Tam Long Bien合作的河内吴家自街2号项目同样尚未开工。

这是拥有"黄金地块"的国企背景公司的典型风险：资产是真的，钱已经缴了，但法律手续取决于买方无法控制的行政决定。今天付出8.5万亿盾的人，是在押注那张证会发下来——而且要在这笔资金的资本成本吞噬掉全部价差之前发下来。以8%–9%的企业贷款利率计算，每等待一年的机会成本约为7000亿盾。

5. 更大的背景：SCIC将在2026–2030年出售66家企业

Seaprodex是SCIC计划在2026–2030年间全部退出的66家企业之一——市场期望这份名单能在越南自9月21日起纳入富时次级新兴市场指数之际，为市场提供更多标的并提高自由流通量。但SEA这笔交易揭示了这种期望的另一面：当起拍价锚定于评估的土地价值时，国有资本减持很容易变成披着股票外衣的房地产拍卖，只属于少数几个玩家，而且若买方就是那个已持股32%的集团，自由流通量根本不会增加。

先例并不缺乏：近年来SCIC多场整批拍卖因起拍价高出市价30%–50%而流拍，而成功的交易——如2018年的Vinaconex——都事先有一个明确的战略买家，愿意为控制权支付高价。9月29日将揭晓Seaprodex属于哪一类。

6. 从现在到9月29日需要关注的三件事

1. 登记并缴纳保证金的投资者公告。HNX通常在拍卖前几天公布合格投资者数量。若为0或1，结果几乎已定；若为2家以上，成交价可能远超起拍价。
2. Ngan Hiep和Redwood的交易动向。该集团在9月29日前的任何减持，都将是他们选择"获利了结"而非"并购"的信号，正如Nova Hospitality在2024年初所做的那样。
3. SEA股价走势。目前股价较起拍价折让28%–30%。市场收窄或扩大这一差距，就是对拍卖成功概率的"投票"。

结论

9月29日的拍卖是一场双重考验。对SCIC而言，它检验按土地市价定价的机制究竟能否卖出资产，还是只能制造纸面上的漂亮数字。对市场而言，它回答了自2025年12月悬而未决的问题：Novaland系收集Seaprodex 32%股权是为了短线套利，还是为了把同起路2-4-6号地块进行到底。在107,400盾的价格上，买方买的不是一家市盈率64倍的水产公司——他们买的是一块尚未取得土地证的土地，附带一个足以行使否决权的少数股东。这笔交易只适合那些在走进拍卖室之前已经把这两道题都算清楚的人。

免责声明：本文仅供信息参考与分析之用，不构成投资建议。数据综合自SCIC/HNX拍卖公告、Seaprodex 2026年半年度财务报告、《招标报》、VnBusiness、CafeF、Nguoi Quan Sat以及截至2026年9月11日的市场数据。市盈率、隐含估值及机会成本等估算为作者计算。投资者须对自身决策负责。