HDBank 将于9月25日起收缴黄军地产（HQC）26宗土地及67套住宅项目：“保障房之王”欠债8950亿越南盾、6090亿已逾期——修订版《信贷机构法》担保资产收缴权的首场大考

2026年9月9日更新。 2026年9月7日，胡志明市发展商业银行（HDBank，代码 HDB）总经理签署第183/XNL/QĐ-HDBank号决定，收缴并处置黄军地产咨询贸易服务股份公司（代码 HQC）的担保资产以收回债务。被收缴清单包括位于胡志明市原第8郡和第9郡、总面积逾 3,660平方米 的 26宗土地，以及吉莱坊（原第2郡）一个含67套住宅的别墅—公寓项目的 全部财产权。收缴自 2026年9月25日8时30分 开始，持续“直至客户结清债务”。

这不是一则普通的催收公告。它是自2025年10月15日担保资产收缴权重新入法以来，首个由民营银行公开动用该权利、且规模可观的上市公司案例——对象是曾被称为越南南部“保障房之王”、总资产近9万亿越南盾却上半年利润不足130亿越南盾的企业。本文剖析这一事件的三个层面：债务究竟有多大、HDBank 为何选择此时出手、以及双方股东应当关注什么。

一、收缴决定详情：什么资产、在哪里、何时开始

根据9月7—8日各媒体援引的决定内容，担保资产对应的是 HDBank 自 2024年 起向黄军地产发放的信贷合同。具体清单如下（地名按产权证书记载，即旧行政区划）：

值得注意的是，HDBank 明确排除 了已与第三方交易的35套公寓和4栋别墅。这一细节在法律层面至关重要：新法仅允许收缴不存在争议、未被查封、未被法院采取临时紧急措施的资产。主动划定“干净”部分，说明银行已做足案卷准备，以避免债务人或购房者通过投诉阻断处置进程。

HDBank 表示，在作出决定前已向黄军地产及相关方发出通知，要求移交资产和法律文件，但“要求期限已过，而信贷协议及担保合同项下的义务仍未完全履行”。

二、8,950亿债务与一个有待解释的缺口

据 HQC 经审阅的2026年半年度合并财务报表（VnExpress、《青年报》、《民智报》援引），截至2026年二季度末，黄军地产在 HDBank 的欠款约 8,950亿越南盾，其中 6,090亿已到期/逾期。这一金额约占公司总负债（3.022–3.024万亿越南盾）的 30%。

然而翻阅截至2026年6月30日的借款附注，情况却大不相同：对 HDBank 的短期借款仅逾 170亿越南盾，对 HDBank 的长期借款“有能力偿还的价值”为 859亿越南盾；此外是向黄军集团有限公司（关联方，约450–460亿）及关联个人（约44亿）的借款。合计来看，HQC 资产负债表上直接确认的银行借款仅约 1,000亿越南盾。

附注中约1,000亿的“HDBank 借款”与媒体从同一份半年报中引述的约8,950亿“HDBank 欠款”之间的差距，指向以下三种可能之一——或三者兼有：

• 为第三方提供担保/抵押： HQC 以自身资产为子公司、联营公司或业务合作伙伴的贷款提供担保。此时债务记在他方账上，被收缴的资产却属于 HQC。黄军“合作投资—关联方放贷”的模式（短期金融投资3,840–6,800亿主要是对关联方的贷款和业务合作；长期金融投资约3.536万亿）与这一情形高度吻合。
• 债务重分类： “有能力偿还的价值”859亿是对预期现金流的会计表述，并非全部贷款本金。
• 债务记在其他科目（其他应付款、应付财务费用、合作保证金）而非“借款及融资租赁负债”。

无论哪种解释成立，对投资者的结论都一样：HQC 资产实际承担的财务义务，远大于资产负债表表面可见的借款数字。 这正是关联方结构盘根错节的房地产公司往往被市场以远低于账面价值定价的原因——HQC 目前股价在2,100–2,200越南盾区间，不到面值的四分之一。

三、利润“增长37%”，但质量如何

吊诡的是，收缴决定恰好出现在 HQC 刚公布“改善”的半年业绩之后。数据（已审阅）：

简单加减即可看出：二季度毛利（84.9亿）不足以覆盖 销售及管理费用（131.9亿）。公司之所以有净利润，全靠近 160亿的金融收入——也就是上文提到的对关联方贷款和业务合作所产生的利息。换言之，卖房这一核心业务在经营层面是亏损的；“利润”来自内部生态的回流，而这些款项的可收回性恰恰是市场所怀疑的。

再看8.999万亿越南盾的资产结构：短期应收约3.221万亿（其中预付供应商1.822万亿）、存货约1.487万亿（几乎全是在建成本1.461万亿）、长期金融投资约3.536万亿。三项合计约占总资产 92%，几乎没有可观的现金。面对2.442–2.630万亿的短期负债，以内部资源自行偿付6,090亿逾期款的可能性极低——这解释了 HDBank 为何不再等待。

四、为何是现在：收缴权自2025年10月15日起回归

法律背景是关键。2017年第42/2017/QH14号关于不良贷款处置试点的决议于2023年底到期后，银行失去了无需经法院即可收缴担保资产的工具。第96/2025/QH15号法律修订《信贷机构法》，自 2025年10月15日 起生效，重新将该权利入法，并附四项条件：（一）出现《民法典》第299条规定的担保资产处置情形；（二）担保合同约定允许收缴；（三）担保措施已对第三方产生对抗效力；（四）资产未处于法院受理的争议中、未被查封或采取临时紧急措施。法律还要求公开信息、提前通知，并在收缴时有地方政府见证。

HDBank（a）发布带编号的决定、（b）公开资产清单、（c）划定并排除已售资产、（d）明确9月25日8时30分的具体时间——完全是新法程序的 “标准剧本”。可以说，这是新法生效后针对上市公司的首批大规模适用案例之一，未来几周的进展将被银行业和房地产业共同视为先例。

还有一层背景：9月初，政府指示越南国家银行“加速”处置担保资产（SCB 随即挂牌出售资产），而房地产信贷仍是下半年不良贷款的热点。银行有动力证明新工具行之有效——而自2024年放贷、逾期已超6,000亿的 HDBank，自然成为率先出手的候选者。

五、对股价的影响：HQC 与 HDB

对 HQC

HQC 股价目前在 2,100–2,200越南盾 附近，此前曾于2026年6月初因股东大会后的预期（董事长张英俊谈及将股价推至10,000越南盾的目标，两位高管承诺增持）涨停至2,570越南盾。本周首个交易日，HQC 小幅下跌0.93%至2,140越南盾——反应相当平静，表明市场早已消化了大部分信用风险。

HQC 股东需关注三点：（1）9月25日前是否结清或重组——若银行与企业达成协议，决定可能暂停；（2）资产处置价值 与欠款的对比：第8郡和隆长坊的3,660平方米住宅用地加上吉莱项目或足以覆盖6,090亿逾期款，但若有差额将转为确认亏损；（3）连锁效应：被收缴资产处于各业务合作款项构成的生态系统之中，其他债权人可能收紧类似条件。此外，HQC 仍有数十个保障房项目卡在法律程序上——董事长5月曾承认有项目拖了5年——而失去吉莱一个商业项目的开发权，将进一步收窄完成这些项目的资金来源。

对 HDB

对 HDBank 而言，这是 中性偏长期正面 的消息：一笔6,090亿的逾期贷款进入了有具体路线图的处置程序，担保物是胡志明市核心区的城市住宅用地——流动性良好的资产类别。短期风险在于：若收缴过程拖延或遭投诉，将产生拨备成本；以及“收缴保障房”的舆论压力（尽管实际被收缴的是住宅用地和商业项目，而非已交付的保障房社区）。投资者应等待三季报，观察 HDB 如何分类和计提这笔贷款。

六、对小市值房地产板块的更广泛意义

HQC 事件提醒我们，越南房地产不良贷款处置周期正进入 “长出牙齿” 的阶段。2024—2025两年间，许多小型地产商靠债务展期、债券置换和对法律松绑的期待存活。当银行重新获得庭外收缴权，这段“等待期”将大幅缩短。持有低于面值的地产股的投资者应重新审视三项指标：关联方应收及投资占总资产的比重；短期负债中已逾期的比例；以及抵押资产是否名义上归公司所有、实际却为他方贷款提供担保。

结论

HDBank 将自2026年9月25日起收缴黄军地产的26宗土地及一个67套住宅项目的财产权，以处置8,950亿越南盾的欠款，其中6,090亿已逾期。债务规模远超附注中可见的银行借款（约1,000亿），说明 HQC 的真实义务藏在关联方层面；半年利润增长37%实际上靠金融收入“兜底”，核心业务在经营层面亏损。这同时是2025年修订版《信贷机构法》担保资产收缴权针对上市公司的首批适用案例之一——未来两周的走向将成为整个市场的先例。

免责声明：本文为基于截至2026年9月9日公开信息的独立分析，不构成投资建议。财务数据取自媒体引述的 HQC 2026年经审阅半年报，投资者在决策前应自行核实。小市值股票及存在逾期债务的企业蕴含较高的本金损失风险。

参考来源： VnExpress（2026年9月8日）《银行收缴黄军地产26宗土地》；Người Quan Sát / Kiến thức Đầu tư（2026年9月8日）《坐拥逾9万亿资产，黄军地产（HQC）即将被一家银行收缴多处房产》；VnBusiness（2026年9月8日）《利润增长但底子不厚，“保障房之王”27处房产被 HDBank 收缴》；Diễn đàn Doanh nghiệp（2026年9月9日）《银行收缴26处资产——黄军地产经营状况如何？》；Thư viện Pháp luật《根据2025年修订版信贷机构法，自2025年10月15日起的担保资产收缴权》。