HDBank, 9월 25일부터 호앙꾸언 부동산(HQC) 토지 26필지와 67세대 프로젝트 압류: '서민주택의 제왕' 부채 8,950억 동, 6,090억 연체 — 개정 신용기관법 담보 압류권의 첫 시험대

2026년 9월 9일 업데이트. 2026년 9월 7일, 호찌민시개발상업은행(HDBank, 종목코드 HDB) 대표이사는 호앙꾸언 부동산 컨설팅·무역·서비스 주식회사(종목코드 HQC)의 담보자산을 압류·처분해 채권을 회수한다는 내용의 제183/XNL/QĐ-HDBank호 결정에 서명했다. 압류 대상은 호찌민시 옛 8군과 9군에 위치한 총면적 3,660㎡ 이상의 토지 26필지, 그리고 깟라이동(옛 2군)의 67세대 빌라·아파트 프로젝트에 대한 재산권 전부다. 압류는 2026년 9월 25일 오전 8시 30분에 시작해 "고객이 채무를 완납할 때까지" 계속된다.

이는 흔한 채권 추심 공고가 아니다. 2025년 10월 15일 담보자산 압류권이 법에 다시 명문화된 이후, 민간 은행이 상당한 규모의 상장사를 상대로 이 권리를 공개적으로 행사한 첫 사례다. 대상은 한때 베트남 남부 '서민주택의 제왕'으로 불렸고, 총자산이 9조 동에 육박하지만 상반기 순이익은 130억 동에도 못 미치는 회사다. 이 글은 사건의 세 층위를 분석한다. 부채는 실제로 얼마나 큰가, HDBank는 왜 지금 움직였나, 그리고 양측 주주는 무엇을 봐야 하는가.

1. 압류 결정 세부 내용: 어떤 자산을, 어디서, 언제부터

9월 7~8일 언론이 인용한 결정문에 따르면, 담보자산은 HDBank가 2024년부터 호앙꾸언에 제공한 신용계약에 연결돼 있다. 구체적 목록은 다음과 같다(지명은 등기부 기준, 즉 옛 행정구역).

주목할 점은 HDBank가 제3자와 이미 거래된 아파트 35세대와 빌라 4채를 명시적으로 제외했다는 것이다. 이는 법적으로 중요한 디테일이다. 신법은 분쟁 중이 아니고, 가압류되지 않았으며, 법원의 임시 긴급조치 대상이 아닌 자산만 압류를 허용한다. '깨끗한' 부분을 미리 구획한 것은 채무자나 수분양자의 이의제기로 절차가 막히는 상황을 피하기 위해 은행이 서류를 상당히 치밀하게 준비했음을 보여준다.

HDBank는 결정에 앞서 호앙꾸언과 관계자들에게 자산과 법적 서류 인계를 요구하는 통지를 보냈으나, "요구 기한이 지났음에도 신용계약 및 담보계약상 의무가 온전히 이행되지 않았다"고 밝혔다.

2. 8,950억 동 부채와 설명이 필요한 공백

HQC의 2026년 검토 완료 반기 연결재무제표(VnExpress, 뚜오이째, 전찌 인용)에 따르면, 2026년 2분기 말 기준 호앙꾸언의 HDBank 채무는 약 8,950억 동이며 이 중 6,090억 동이 만기 도래·연체 상태다. 이는 회사 총부채(3조 220억~3조 240억 동)의 약 30%에 해당한다.

그런데 2026년 6월 30일 기준 차입금 주석을 뜯어보면 그림이 다르다. HDBank 단기차입금은 170억 동 남짓, HDBank 장기차입금은 "상환 가능 가치" 859억 동이다. 그 외에는 호앙꾸언 그룹 유한회사(특수관계자, 약 450~460억 동)와 특수관계 개인(약 44억 동)으로부터의 차입이다. 합산하면 HQC 대차대조표에 직접 인식된 은행 차입금은 약 1,000억 동에 불과하다.

주석상 약 1,000억 동의 'HDBank 차입금'과 같은 반기보고서에서 언론이 인용한 약 8,950억 동의 'HDBank 채무' 사이의 간극은 다음 세 가지 가능성 중 하나, 혹은 셋 모두를 시사한다.

• 제3자를 위한 보증·담보 제공: HQC가 자사 자산으로 자회사, 관계사 또는 사업 파트너의 대출을 담보한 경우. 이때 부채는 다른 주체의 장부에 있지만 압류되는 자산은 HQC 소유다. 호앙꾸언의 '공동투자–특수관계자 대여' 모델(단기 금융투자 3,840억~6,800억 동이 대부분 특수관계자 대여 및 사업협력; 장기 금융투자 약 3조 5,360억 동)은 이 시나리오와 매우 잘 맞아떨어진다.
• 부채 재분류: '상환 가능 가치' 859억 동은 예상 현금흐름에 대한 회계상 표현이지 대출 원금 전체가 아니다.
• 다른 계정에 기록된 부채(기타 미지급금, 미지급 금융비용, 협력 보증금 수취 등) — '차입금 및 금융리스 부채' 항목이 아닌 곳에 있을 수 있다.

어느 설명이 맞든 투자자에게 주는 결론은 같다. HQC 자산이 실제로 '짊어진' 총 금융 의무는 대차대조표 표면에 보이는 차입금 수치보다 훨씬 크다. 특수관계자 구조가 얽히고설킨 부동산 회사가 시장에서 장부가치보다 훨씬 낮게 평가되는 이유가 바로 여기에 있다. HQC는 현재 주당 2,100~2,200동 수준으로, 액면가의 4분의 1에도 못 미친다.

3. '37% 증가한' 이익, 그러나 품질은

아이러니하게도 압류 결정은 HQC가 '개선된' 반기 실적을 막 발표한 시점에 나왔다. 수치(검토 완료 기준):

단순 계산만으로도 드러난다. 2분기 매출총이익(84.9억 동)은 판매비와 관리비(131.9억 동)를 감당하지 못한다. 회사가 순이익을 낸 것은 오로지 약 160억 동의 금융수익 덕분이며, 이는 앞서 언급한 특수관계자 대여와 사업협력에서 나오는 이자다. 다시 말해 핵심 사업인 주택 판매는 영업 단계에서 적자이고, '이익'은 내부 생태계에서 환류되는 자금인데, 그 자금의 회수 가능성이야말로 시장이 의심하는 지점이다.

8조 9,990억 동 자산 구조를 보면, 단기 매출채권 약 3조 2,210억 동(이 중 매입처 선급금 1조 8,220억 동), 재고자산 약 1조 4,870억 동(대부분 진행 중 원가 1조 4,610억 동), 장기 금융투자 약 3조 5,360억 동이다. 이 세 항목이 총자산의 약 92%를 차지하며 의미 있는 현금은 거의 없다. 단기부채 2조 4,420억~2조 6,300억 동을 감안하면 내부 재원으로 연체 6,090억 동을 자력 상환할 가능성은 매우 낮다. HDBank가 더 기다리지 않은 이유다.

4. 왜 지금인가: 2025년 10월 15일부터 돌아온 압류권

법적 배경이 핵심이다. 부실채권 처리 시범에 관한 제42/2017/QH14호 결의가 2023년 말 효력을 잃은 뒤, 은행들은 법원을 거치지 않고 담보자산을 압류할 수단을 잃었다. 신용기관법을 개정한 제96/2025/QH15호 법률이 2025년 10월 15일부터 시행되면서 이 권리가 네 가지 조건과 함께 다시 법제화됐다. (1) 민법 제299조에 따른 담보자산 처분 사유 발생, (2) 담보계약에 압류 허용 합의 존재, (3) 담보조치가 제3자 대항력을 갖춤, (4) 자산이 법원에 계류 중인 분쟁 대상이 아니고 가압류나 임시 긴급조치를 받지 않을 것. 법은 또한 정보 공개, 사전 통지, 압류 시 지방정부 입회를 요구한다.

HDBank가 (a) 번호가 부여된 결정을 발령하고, (b) 자산 목록을 공개하며, (c) 이미 매각된 자산을 구획해 제외하고, (d) 9월 25일 8시 30분이라는 구체적 일시를 지정한 것은 신법 절차의 '모범 시나리오' 그대로다. 상장사를 상대로 한 첫 대규모 적용 사례 중 하나로 볼 수 있으며, 향후 몇 주간의 진행 과정은 은행권과 부동산 업계 모두가 선례로서 주시하게 될 것이다.

배경이 하나 더 있다. 9월 초 정부는 베트남 중앙은행에 담보자산 처리 '가속화'를 지시했고(SCB는 즉시 자산 매각 공고), 부동산 대출은 하반기 부실채권의 뇌관으로 남아 있다. 은행들은 새 도구가 효과적임을 보여줄 동기가 있고, 2024년 실행한 대출이 6,000억 동 넘게 연체된 HDBank는 앞장설 자연스러운 후보다.

5. 주가 영향: HQC와 HDB

HQC의 경우

HQC 주가는 현재 2,100~2,200동 부근이다. 2026년 6월 초 주주총회 이후 기대감(쯔엉아인뚜언 회장이 주가 10,000동 목표를 언급하고 경영진 2명이 매수를 약속)으로 2,570동까지 상한가를 기록했던 바 있다. 이번 주 첫 거래일 HQC는 0.93% 소폭 하락한 2,140동에 마감했다. 상당히 차분한 반응으로, 시장이 이미 신용 위험 대부분을 오래전에 할인했음을 보여준다.

HQC 주주가 지켜봐야 할 세 가지: (1) 9월 25일 전에 완납 또는 채무 재조정이 이뤄지는가 — 은행과 회사가 합의하면 결정은 보류될 수 있다. (2) 자산 처분 가치 대 채무: 8군과 롱쯔엉동의 주거용지 3,660㎡와 깟라이 프로젝트로 연체 6,090억 동을 충당할 수 있을지, 부족분이 있다면 손실로 인식된다. (3) 연쇄 효과: 압류 자산이 사업협력 채권들로 얽힌 생태계 안에 있어, 다른 채권자들도 비슷한 조건을 강화할 수 있다. 게다가 HQC는 법적 절차에 묶인 서민주택 프로젝트를 수십 개 안고 있으며 — 회장은 5월에 5년째 지연된 프로젝트가 있다고 인정했다 — 깟라이 상업 프로젝트의 개발권 상실은 그 프로젝트들을 완공할 자금원을 더욱 좁힌다.

HDB의 경우

HDBank에게 이는 중립적이거나 장기적으로 긍정적인 뉴스다. 6,090억 동의 연체 채권이 호찌민시 중심부 도시 주거용지 — 유동성이 좋은 자산 — 를 담보로 구체적 처리 경로에 들어섰다. 단기 리스크는 압류 과정이 지연되거나 이의제기를 받을 경우의 충당금 비용, 그리고 '서민주택 압류'라는 여론이다(실제 압류 대상은 주거용지와 상업 프로젝트이지 이미 인도된 서민주택 단지가 아니다). 투자자는 3분기 보고서에서 HDB가 이 채권을 어떻게 분류하고 충당금을 쌓는지 확인해야 한다.

6. 소형 부동산주 전반에 주는 의미

HQC 사례는 베트남 부동산 부실채권 처리 사이클이 '이빨을 드러내는' 단계로 들어섰음을 상기시킨다. 2024~2025년 두 해 동안 많은 소형 개발사가 만기 연장, 채권 교환, 법적 규제 완화 기대에 기대어 버텼다. 은행이 법정 밖 압류권을 되찾으면서 그 '유예 기간'은 크게 짧아진다. 액면가 이하 부동산주를 보유한 투자자는 세 가지 지표를 다시 점검해야 한다. 총자산 대비 특수관계자 채권·투자 비중, 단기부채 중 이미 연체된 비율, 그리고 담보로 잡힌 자산이 회사 명의이지만 실제로는 다른 주체의 대출을 담보하고 있는지 여부다.

결론

HDBank는 2026년 9월 25일부터 호앙꾸언 부동산의 토지 26필지와 67세대 프로젝트 재산권을 압류해 8,950억 동의 채무(이 중 6,090억 동 연체)를 처리한다. 주석상 보이는 은행 차입금(약 1,000억 동)보다 훨씬 큰 채무 규모는 HQC의 실제 의무가 특수관계자 층위에 있음을 보여주며, 37% 늘어난 반기 이익은 사실상 금융수익으로 '구제'된 것이고 핵심 사업은 영업 단계에서 적자다. 이는 동시에 2025년 개정 신용기관법상 담보 압류권이 상장사에 적용된 첫 사례 중 하나로, 향후 2주간의 전개가 시장 전체의 선례가 될 것이다.

면책 조항: 본 글은 2026년 9월 9일까지 공개된 정보를 바탕으로 한 독립적 분석이며 투자 조언이 아닙니다. 재무 수치는 언론이 인용한 HQC의 2026년 검토 완료 반기보고서에서 가져왔으며, 투자자는 결정 전 직접 검증해야 합니다. 소형주와 연체 부채가 있는 기업은 원금 손실 위험이 높습니다.

참고 자료: VnExpress(2026년 9월 8일) "은행, 호앙꾸언 부동산 토지 26필지 압류"; Người Quan Sát / Kiến thức Đầu tư(2026년 9월 8일) "9조 동 넘는 자산 보유한 호앙꾸언 부동산(HQC), 은행에 부동산 다수 압류 예정"; VnBusiness(2026년 9월 8일) "이익은 늘었지만 체력은 부족, '서민주택 제왕'의 부동산 27건 HDBank에 압류"; Diễn đàn Doanh nghiệp(2026년 9월 9일) "은행이 26개 자산 압류 — 호앙꾸언 부동산의 경영 상태는?"; Thư viện Pháp luật "2025년 개정 신용기관법에 따른 2025년 10월 15일부터의 담보자산 압류권".